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La segunda licitación de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES dejó una señal concreta para el mercado hipotecario: los bancos volvieron a mostrar interés por conseguir fondeo para ampliar la oferta de préstamos UVA. Las entidades presentaron ofertas por $246.000 millones y se adjudicaron $200.000 millones a 12 bancos, entre ellos el Banco Nación y el Banco Ciudad.
Ahora las entidades deberán transformar esos recursos en nuevas líneas de crédito para vivienda, bajo las condiciones fijadas por el programa. Y vuelve a aparecer la pregunta central para compradores, inmobiliarias y desarrolladores: cuántos préstamos llegarán efectivamente al mercado en los próximos meses y cuánto podrían crecer las operaciones.
El economista Sebastián Cao, de Econométrica, destacó que uno de los principales cambios respecto de la primera licitación es la ampliación del universo de familias que pueden acceder. La primera etapa estaba focalizada en la compra, construcción o refacción de la primera vivienda. En esta nueva tanda, el esquema contempla también la ampliación de viviendas y permite incluir a personas que no sean titulares de otra propiedad o que, aun siéndolo, no puedan usarla.
El alcance real de ese cambio dependerá de cómo lo interprete cada banco, en especial respecto de qué situaciones se considerarán válidas para demostrar la titularidad de una propiedad. Según Cao, esto podría abrir la puerta a operaciones de recambio: una familia que ya tiene una vivienda pero necesita una más grande podría acceder al crédito. También podrían aparecer casos de personas que heredaron una propiedad pero no pueden disponer de ella, por ejemplo por un usufructo.
Los préstamos financiados con fondos del FGS deben tener un plazo mínimo de 15 años, una tasa máxima de UVA más 7,5% anual y un monto máximo de 150.000 UVA por operación, y pueden destinarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de viviendas. De los $200.000 millones adjudicados, casi todo, $196.747 millones, se asignó al tramo de cinco años, con un spread promedio de 4,79% sobre UVA. El tramo de un año recibió $3.252 millones.
El dinero adjudicado todavía no son créditos entregados a las familias: empieza ahora la etapa en la que los bancos deberán lanzar las líneas, recibir las solicitudes y otorgar los préstamos. Para Cao, las condiciones son “bastante razonables” en términos de accesibilidad.
El economista espera como primer efecto un aumento de la demanda de propiedades, especialmente si los bancos adoptan una interpretación amplia de las nuevas condiciones. Sin embargo, no anticipa una suba importante de precios en esta etapa, porque el mercado todavía tiene un stock elevado de casas y departamentos en venta. El impacto se vería primero en la cantidad de operaciones, ya que el crédito permite que hogares con ingresos formales accedan a viviendas que no podrían comprar solo con ahorro.
Además, el financiamiento puede generar un efecto en cadena: una familia que consigue un crédito puede vender su propiedad anterior, que vuelve al mercado y es comprada por otra persona. Así, una sola operación hipotecaria puede activar varias compraventas.
El último trimestre del año también suele concentrar más operaciones. Si se repitiera la dinámica registrada en 2025, noviembre o diciembre podrían alcanzar unas 7.000 operaciones hipotecarias en la Ciudad de Buenos Aires y más de 14.000 en la provincia, siempre que los bancos logren convertir el fondeo en préstamos y que la demanda cumpla con los requisitos de ingresos y ahorro previo.
Según Federico González Rouco, de Empiria Consultores, en septiembre se otorgaron 280 millones de dólares en créditos UVA, todavía un 21% por debajo del mismo mes de 2025, pero con una recuperación marcada respecto de lo que venía mostrando el mercado durante este año.
